Девелопмент различных видов недвижимости
1.2 Виды девелопмента
Существует три вида девелопмента:
Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает ради получения гонорара. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.
Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он только проводит проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счёт денег заказчика. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.Вторая разновидность — speculative development — гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.
BTS-девелопмент (Built-to-suit): Решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика. Проекты built-to-suit (BTS) предполагают строительство, реконструкцию или модернизацию объектов собственника под нужды конкретного арендатора по договору, согласно которому арендатор обязуется оплатить работы по возведению или доработке уже возведенного объекта и заключить с собственником новый договор аренды. В этом случае инвестор возводит объект с учетом собственных потребностей и характеристик (планировка, размеры, инфраструктура), а реализацию осуществляет приглашенный девелопер. Технология built-to-suit позволяет строить объекты, которые окупаются гораздо быстрее и становятся экономичным решением для множества компаний в условиях постоянно растущих арендных ставок и цен на готовые площади.
Выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости:
Девелопмент жилой недвижимости. В рамках жилых проектов осуществляется разработка концепции, проектирование и комплексное ведение проектов, инвестирование, строительство объекта и создание его инфраструктуры, маркетинг и продажи, а также профессиональное управление готовым проектом.
Девелопмент коммерческой недвижимости. Используется комплексный процесс создания объекта комерческой недвижимости, состоящий из совокупности стадий.
Девелопмент загородной недвижимости. Используется комплексный процесс создания объекта загородной недвижимости, состоящий из совокупности стадий.
Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девеломент земельных участков). Подразумевает под собой разукрупнение земельных массивов на отдельные более мелкие земельные участки. В основе деятельности LandService лежит принцип «land-to-suit», который состоит из совокупности юридических и технических операций, направленных на подготовку земельного участка под нужды конкретного клиента, с учетом его требований по категории и виду разрешенного использования, наличию необходимого объема инженерных мощностей, согласованию въездов/выездов на прилегающие улицы и магистрали, а также нужного объема строительства.
Девелопмент офисной недвижимости. Ориентация постройки на центр города и райноы деловой активности.
Девелопмент гостиничной недвижимости. Является одним из самых сложных и капиталоемких в отношении коммерческой недвижимости с длительными сроками окупаемости.
Девелопмент торговой недвижимости. Является одним из инвестиционно привлекательных секторов коммерческой недвижимости, характеризуется небольшими сроками окупаемости и высоким уровнем доходности.
Девелопмент складской и промышленной недвижимости. Широкие перспективы развития проэктов ввиду наличия малого количества качественных предложений на рынке.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]
ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ
ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РОЛЬ В ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ
Сформулировано определение девелопмента как системы экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка жилой недвижимости, связанной с социально-экономическим развитием территорий. Выделены основные этапы девелопмента, его участники, определены основные функции девелопера.
Эффективное развитие недвижимости предполагает решение задач управления и финансирования. Тенденции экономического и политического развития в нашей стране в начале третьего тысячелетия объективно свидетельствуют о неизменности вектора движения в сторону построения государства с развитой экономикой.
Девелопмент базируется на основах экономической теории, поэтому для корректного представления об экономическом содержании «девелопмента» следует обратиться к ее основам. Необходимо подчеркнуть, что главным содержанием статьи являются не только общие проблемы, единые для любого вида экономической деятельности, но и выявление специфических особенностей рынка недвижимости, основных тенденций его развития, «преломление» общей экономической теории применительно к недвижимости.
В общем случае под девелопментом понимается деятельность, связанная с социально-экономическим развитием территорий, которая включает в себя подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью. Выявлению экономической сущности девелопмента как одной из экономических категорий современной отечественной науки должен предшествовать экономический анализ сущностного содержания и особенностей недвижимости.
Для дальнейшего раскрытия сущности девелопмента вводим понятие «эффективный девелопмент», под которым подразумевается такое развитие недвижимости, конечной целью которого является принятие эффективного инвестиционного решения о внедрении девелоперского проекта на основе экономической оценки коммерческой эффективности с учетом вероятности и риска.
В отечественную экономическую науку понятие «недвижимость» возвращено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства СССР от 31.05.1991г. (ст.4). Позже этот термин был подтвержден в ст.1 Указа Президента РФ от 27.10.1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» [3] и окончательно законодательно закреплен в Гражданском кодексе РФ.
Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без не-соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, много-летние насаждения, здания, сооружения [1].
Основные характеристики недвижимости могут быть представлены следующим образом: — недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия; — рынок недвижимости – своеобразный генератор экономического роста страны;
— недвижимость обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества [2].
В рыночной экономике хозяйствующие субъекты в своей экономической деятельности руководствуются такими параметрами рынка, как спрос, предложение и равновесная цена. С точки зрения экономической теории недвижимость – это эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимости – стоимость и цена – возникают из способности удовлетворять различные потребности людей.
Экономический анализ специфических особенностей недвижимости следует проводить с позиций двойственного характера удовлетворения потребности в ней людей. Двойственность характерна для всех видов недвижимости. Например, для того чтобы осуществлять торговлю, необязательно при-обретать магазин в собственность, достаточно его арендовать.
Такой подход к использованию недвижимости вполне обоснован: не-движимость сама по себе им не нужна, она для них является не непосредственным экономическим благом, а обязательным условием осуществления деятельности [4].
Таким образом, недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар-объект (для приобретения в собственность) и товар-услуга (для аренды). Кроме того, недвижимость-объект включает и право собственности на него, поскольку без этого продать объект невозможно.
По мнению одного из ведущих нидерландских консультантов по недвижимости К. Онегена, «экономическое значение недвижимости состоит в том, что основная часть активов семейных бюджетов представлена в жилье; основная часть активов компании, отражаемых на её балансе, заключена в офисных помещениях (если помещения в собственности), приблизительно 20% от общего числа текущих расходов составляют эксплуатационные расходы и аренда офисных помещений» (Цит. по: [5]).
Кроме того, недвижимость выступает как статья расходов и источник доходов, залоговое обеспечение кредита и материальное обеспечение эмиссии ценных бумаг, разновидность взносов в совместную деятельность, форма сбережения накоплений, гораздо в меньшей степени подверженных обесцениванию, как база налогообложения, легко поддающаяся учету и контролю. При этом финансы обслуживают процесс возникновения недвижимости как объекта собственности, потребляемого в относительно длительном периоде времени, ее хозяйственный оборот и процессы воспроизводства.
Опыт становления российского рынка недвижимости стал подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономи-кой, а именно:
— недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства; — рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости осуществляется перво-начальное инвестирование значительной части средств, что обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития;
— недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности общества, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Это обстоятельство учитывается государством через создание системы контроля за использованием недвижимости [6].
С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект, прежде всего, за счет жилья. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способно снизить рыночный потенциал недвижимости. Сложность самой недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения обусловливают необходимость создания эффективной системы, которая бы охватывала все этапы жизненного цикла; сформулировала единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости; обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.
Большинство исследователей предлагают рассматривать девелопмент в виде алгоритма, состоящего из восьми этапов (рис.1). Как видно, стадия внедрения проекта составляет лишь один из этапов процесса девелопмента.
Развитие объекта связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у него новых потребительских качеств, соответствующих потребностям общества и являются необходимым признаком девелопмента.
Участниками девелопмента являются нижеследующие субъекты рынка недвижимости: — собственник объекта развития; — девелопер;
— государственные органы, регулирующие развитие недвижимости;
Рис. 1. Этапы девелопмента
— инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта развития (это страховые и пенсионные фонды, иные юридические и физические лица); — проектные и строительные подрядные организации; — профессиональные советники: консультанты по планированию, экономике, агенты по недвижимости, оценщики и др.; — объекты воздействия (в т.ч. соседние собственники, защитники охраны окружающей среды, активисты охраны памятников и др.); — потребители, оценивающие проект, покупая или не покупая объект недвижимости.
Девелопер – предприниматель, инициирующий наилучший из возможных вариантов развития объекта, включая обеспечение его финансирования и реализацию. Значимость девелопера определяется его функциями, раскрывающими его назначение (рис.2).
Рис. 2. Функции девелопера
Одним из критериев развития территории является функциональное зонирование. Форма физического воздействия на территорию определяется различиями исходного состояния участка и планируемого результата. Деве-лопмент реализуется в совокупности физических, экономических и правовых процессов.
Физические изменения приводят к тому, что в объектах возникают новые, современные потребительские качества, позволяющие объекту быть более конкурентоспособным. Правовые изменения в процессе девелопмента вызваны необходимостью юридического оформления экономических изменений. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку после этого можно говорить о его завершении.
Девелопмент решает целый комплекс взаимосвязанных проблем. Схема стратегического управления девелоперской деятельностью представляет собой последовательные этапы формирования и реализации проектов развития недвижимости (рис.3).
Рис. 3. Схема управления девелоперской деятельностью
Результатом эффективного девелопмента является умение создать объект, удовлетворяющий спрос на рынке в определенное время в определенном месте. Реализация девелоперского проекта – это развитие рыночных отношений на рынке недвижимости, возможность использования инноваций, в том числе и в жилищном строительстве.
Резюмируя вышеизложенное, сформулируем экономическую сущность и роль девелопмента в системе экономических отношений. Девелопмент представляет собой систему экономических, организационных, правовых и физических отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с социально-экономическим развитием территорий. Он включает в себя подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. – М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998. – 560 с. 2. Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров: Материалы междунар. науч.-практ. конф. / Правительство Москвы. Спб., М., 1999. – 188 с. 3. О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы России: Указ Президента РФ от 27.10.1993г. №1767. 4. Управление региональным рынком жилья. – Волгоград: ВолгГАСУ, 2003. – 714 с. 5. Финансы и кредит в недвижимости. – СПб.: Лимбус Пресс, 2003. – 472с. 6. Экономика и управление недвижимостью. – М.: АСВ, 1999. – 567с.
A.A. Kazakov Real estate development and its place in economic growth
The development is defined as a system of economic, organizational and jural relationships between market practitioners of residential real estate, related to social and economic development of regions. The primary stages of the development and its contributors are pointed out. The principal functions of a developer is determined.
Казаков Андрей Александрович
Источник: ГОУ ВПО «ИжГТУ» 426069, Россия, г. Ижевск, ул. Студенческая 7, корп.6. Тел./факс
Девелопмент (также деве́лопмент недви́жимости; от англ. real estate development «совершенствование, развитие недвижимости») — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант — development, имеющий то же значение.
Девелопер— предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.
Девелопмент недвижимости
Классификационный анализ структуры девелопмента недвижимости
С развитием рыночной экономики увеличивается сфера услуг в области строительства и недвижимости, появляются новые виды деятельности, направленные на создание и реализацию инвестиционно-строительных проектов. В следствии чего необходимо разработать четкую классификацию девелоперской деятельности с учетом разновидностей и системообразующих признаков (рассмотренных в п. 6.1.1). Наиболее полный современный научный обзор эволюции
Матричная модель устойчивых связей девелопмента
Таблица 6.2
| Типы экономических отношений | Признак и отличий | ||||
| Характер прав собственности | Степень самостоятельности в реализации девелопмента | Широта охвата стадий реализации проекта и жизненного цикла объекта недвижимости | Цели, задачи, функции участников | Характер ответственности за результаты деятельности | |
| а | Hi | Si | Ki | а | Oi |
| Централизованный / = 1 | Отсутствие у девелопера права собственности на объект | Гибкая конфигурация: устанавливается соглашением сторон | Участие на всех стадиях (частично только в начальной — 1 — и завершающей — 9) | Получение прибыли от реализации проекта с отсутствием функций финансирования | Ответственность за конечный результат (1-5-9). Девелопер несет все риски |
| Концессионный /=2 | Отсутствие у девелопера права собственности на объект | Высокая степень самостоятельности на всех стадиях реализации проекта | Участие в проекте с момента финансирования до эксплуатации (2^-8) | Возврат инвестиций, получение прибыли от эксплуатации объектов | Вся полнота ответственности от инвестиционной до эксплуатационной стадии |
| Аутсорсинговый / = 3 | Отсутствие у девелопера права собственности на объект | Гибкая конфигурация: устанавливается соглашением сторон | Участие с момента бизнес-планирования до сдачи объекта (3^-7) | Получение вознаграждения за ввод объекта в действие | Ответственность за создание объекта. Отсутствуют только риски финансирования |
| Генподрядный i = 4 | Отсутствие у девелопера права собственности на объект | Полная самостоятельность в организации управления строительством | Участие, начиная со стадии управления проектом до сдачи объекта (4-5-8) | Вознаграждение за ввод и обеспечение эксплуатации объекта | Полнота ответственности, несет все риски до передачи объекта заказчику |
| «Под КЛЮЧ» ( = 5 | Отсутствие у девелопера права собственности на объект | Гибкая конфигурация: устанавливается соглашением сторон | Участие со стадии управления до сдачи в эксплуатацию (4-s-8) | Вознаграждение за организацию строительства | Ответственность за организацию строительства. Риски хозяйственной деятельности |
| Базовый / = 6 | Отсутствие у девелопера права собственности на объект | Гибкая конфигурация: устанавливается соглашением сторон | Участие со стадии поставок до стадии строительства включительно (6-ь7) | Вознаграждение за работы по обеспечению строительства | Ответственность за обеспечение строительства. Риски хозяйственной деятельности |
| Хозяйственный способ / = 7 | Наличие прав собственности на объект | Полная самостоятельность | Участие на всех стадиях реализации проекта (1-5-9) | Возврат инвестиций и получение прибыли от эксплуатации | Вся полнота ответственности. Все риски, включая финансовые риски |
девелоперской деятельности показан в работе [2, с. 78], где концептуальную структурную модель девелоперской деятельности предлагается представлять через систему, показанную на рис. 6.4.
Также в данном исследовании приводится структурно-классифи- кационня модель девелоперской деятельности [2, с. 84] в которой выделено три основные классификационные группы, показанные на рис. 6.5.
Основной целью девелопмента является получение прибыли от результатов развития недвижимости, поэтому с финансовой точки зрения девелопмент, как в сложившихся рыночных экономиках западноевропейских стран, делится на две группы, а девелоперы на три (рис.6.6).
Fee-девелопмент-, девелопер выступает в качестве управленца-ис- полнителя, не несет финансовых рисков, связанных с реализацией проекта, но при этом и не является долевым участником при распределении прибыли от продажи или аренды объекта, и за свою работу получает фиксированный гонорар. Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с Инвестором. При реализации этой модели Инвестор нанимает Фи-деве- лопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его Инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации.
Speculative девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта, но при этом является долевым участником при распределении прибыли от продажи или аренды объекта. В этом случае задача девелопера гораздо более сложна, нежели просто fee-development. Девелопер в этом случае создает недвижимость, выступая как организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые являются как минимум «начальным капиталом» инвестиционного проекта.
Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и платежей от будущих владельцев (или арендаторов).
Уровень прибыльности операций speculative development объясняется уровнем рисков проекта на рынке, в котором работает девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном
Рис. 6.4. Концептуальная структурная модель девелоперской деятельности
Рис. 6.5. Структурно-классификационная модель девелоперской деятельности
Рис. 6.6. Классификация девелопмента и девелоперов с финансовой точки зрения
проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Кроме того крупному девелоперу нужно иметь чутье на прибыль, обладать пониманием процессов в политической жизни страны и отлично ориентироваться в законодательной базе.
Для достижения этой цели можно использовать следующие стратегии:
- • стоимостно-ориентированный девелопмент — ориентация на максимальную стоимость объекта недвижимости, при этом для девелопера главным является ликвидность проекта, т.е. он создается с целью последующей продажи;
- • доходно-ориентированный девелопмент — ориентация на максимальный доход от объекта недвижимости, при этом для девелопера на первом месте по важности стоит доходность объекта в процессе его эксплуатации [8].
При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар на рынке недвижимости России практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти [7].
За рубежом, рынок /^-девелопмента, по оценкам экспертов, достигает 60—70%, но в нашей стране он слабо развит: подавляющее большинство компаний предпочитают идти по пути speculative или смешанного девелопмента.
Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.
Выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера. К основным видам девелопмента можно отнести:
- • ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков);
- • девелопмент комплексной жилой застройки территорий;
- • девелопмент жилой недвижимости;
- • девелопмент малоэтажного жилищного строительства;
- • девелопмент коммерческой недвижимости;
- • девелопмент офисной недвижимости;
- • девелопмент гостиничной недвижимости;
- • девелопмент торгово-развлекательной и рекреационной недвижимости;
- • девелопмент складской недвижимости;
- • промышленный девелопмент;
- • девелопмент загородной недвижимости;
- • девелопмент объектов социально-культурного назначения.
УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМАХ ДЕВЕЛОПМЕНТА
Развитие недвижимости и управление ею в современных условиях экономики РФ — это основа всех вещей и явлений материального богатства государства. Только при наличии и эффективном управлении объектами недвижимости в России могут развиваться надлежащие рыночные отношения. Рынок недвижимости России за последнее десятилетие развивался ускоренными темпами. Развивались рынки жилой и коммерческой недвижимости, и ведущую роль в их развитии обеспечивала девелоперская деятельность.
Девелопмент (англ, development — развитие) — область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала[20].
Употребляется также термин девелопмент недвижимости — это любая предпринимательская деятельность, связанная со строительством, реконструкцией и изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Существует второе значение слова «девелопмент», взаимосвязанное с первым, — профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.
В российской практике используются оба варианта термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным realestate development) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение.
Девелопментом является не только строительство и реконструкция, но и ремонт здания или помещения — в том случае, если он повышает цену продажи или арендную ставку. Такой девелопмент называется реновация.
Девелопмент — это процесс реализации проекта. Им занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и (или) руководят данным процессом.
Как правило, девелоперы покупают земельный участок, определяют целевой рынок, разрабатывают программу строительства и проект, получают исходно-разрешительную документацию и финансирование, строят объект, сдают его в аренду, управляют им и продают его[21].
Рассмотрим этапы девелопмента.
- 1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта.
- 2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта.
- 3. Проектирование и оценка проекта.
- 4. Заключение контрактов и строительство.
- 5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.
Типовые стадии развития девелоперского проекта направленных
на решение сложных и многообразных представлены в таблице 6.1.
Таблица 6.1
Стадии развития девелоперского проекта
| Стадии | Основные процессы стадии |
| Прединвестиционная стадия |
|
| Стадия проектирования |
|
| Стадия строительства |
|
| Стадия эксплуатации (реализации) |
|
Следуя из выше сказанного, можно считать девелопмент недвижимости — специализированным строительным бизнесом, который требует от девелопера неоднократного уточнения всех деталей реализуемого строительного проекта, умения предотвращать последствия допущенных ошибок, реагировать на происходящие события в экономике и на рынке недвижимости, приспосабливаться к обстоятельствам, минимизировать риски и, если нужно, изменить стратегию реализации проекта.
Причины, присущие успешному развитию девелоперской деятельности, реализованные на практике в ведущих мировых державах, представлены на рис. 6.1 [2].
Рис. 6.1. Причины успеха девелоперской деятельности
Так выглядит модель классического девелопмента недвижимости в развитых европейских странах, однако девелопмент в Российской Федерации имеет свои отличительные черты.
Сущность явления девелопмента в РФ можно выразить как [с. 156, 13J:
- 1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;
- 2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.
Качественное преобразование недвижимости в рамках девелопмента характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов [7]:
- • физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества;
- • экономические процессы девелопмента реализуются в виде повышения ценности объекта недвижимости вследствие проведенных физических изменений;
- • правовые процессы девелопмента связаны с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него — принципиально важный момент, ибо только после этого возможно полноценное владение, пользование и распоряжение объектом.
Позитивное влияние на экономику можно свести к следующим аспектам [7]:
- • региональный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения;
- • макроэкономический аспект позитивного влияния на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости;
- • бюджетные аспекты девелопмента выражаются в платежах и налогах возникающих при реализации проектов девелопмента;
- • социальные аспекты проявляются в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, повышении доходов, качество жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.
В строительстве понятие девелопмента имеет свои специфические особенности — это процесс улучшения продуктивности земли, который реализуется в виде нового строительства на неосвоенной земле, замены существующих зданий новыми или модернизации существующих зданий [с. 355, 20].
В профессиональной терминологии рынка недвижимости приведенное выше общее определение девелопмента детализируется специальными терминами, каждый из которых соответствует конкретному способу улучшения продуктивности земли:
- 1) девелопмент (development) предполагает освоение свободного участка земли путем возведения на нем зданий или сооружений;
- 2) модернизация (modernisation) или реконструкция (reconstruction) предполагает изменение внутренних или внешних строительных конструкций и элементов, а также элементов инженерных систем, выполняемые для восстановления соответствия зданий и сооружений современным рыночным требованием в части функций, объемно-планировочных решений и отделки;
- 3) реставрация (restoration) предполагает восстановление существующего здания или его части до первоначального состояния;
4) редевелопмент {redevelopment) предполагает очистку участка от существующих построек и возведение нового здания или сооружения. Любое улучшение или обновление существующей городской застройки (в американской терминологии).
Девелопмент может осуществляться как в частном (коммерческом), так и в государственном секторе.
Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса. Девелопмент становится разновидностью предпринимательской деятельности, в связи с чем появился производный термин — девелопер.
Коммерческий девелопер — это предприниматель, который в обмен на будущую прибыль обеспечивает организацию и финансирование, необходимые для создания недвижимости, отвечающей ожидаемым требованиям рынка.
Понятие «девелопер» довольно часто пытаются отождествить с другим, более привычным — застройщик, добавляя, что девелопер — это предприниматель на рынке недвижимости, «занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость».
Девелоперов принято делить на три группы [8, с. 51]:
- • девелоперы-инвесторы {speculative девелоперы), которые вкладывают значительную часть средств в собственные проекты;
- • смешанные девелоперы, которые инвестируют в проекты только небольшую часть, порядка 10% стоимости инвестиционно-строительного проекта;
- • «чистые» девелоперы (fee-девелоперы), прорабатывают и развивают проекты на рынке недвижимости без вложения собственных средств в его воплощение. Такой вид девелопмента предполагает наличие заказчика-инвестора, который формирует задачи и требования к объекту.
Системное толкование норм Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет утверждать, что застройщик — это лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.
То есть понятия застройщик и девелопер не эквивалентны, но есть совмещение застройщиком функций девелопмента.
Девелопер, с экономической точки зрения — это агент рынка, который в условиях несовершенного рынка выполняет задачу наиболее эффективного использования ограниченного ресурса — недвижимости (пользователи недвижимости, специализированные девелоперские компании, финансовые институты и строительные компании).
Девелоперская деятельность является коллективной. Успешный девелопмент возможен только в результате совместных усилий команды [7]. Размеры, профессионально-квалификационный состав, а так же источники формирования девелоперской компании могут быть различными в зависимости от сложности реализуемого инвестиционно-строительного проекта.
Девелоперские компании могут быть основаны одним лицом, могут быть созданы на основе сотрудничества (партнерства или товарищества) создаваемые для одного или нескольких проектов. Партнерами зачастую выступают землевладельцы, обладающие необходимыми средствами, правами выведения земли из делового оборота на период получения необходимых разрешений. Также партнерами могут выступать и основные арендаторы. Все участники девелоперской деятельности стремятся минимизировать свои риски путем создания общества с ограниченной ответственностью^].
При организации компании следует учитывать:
- • формирование команды с учетом опыта партнеров (значительного опыта в области девелопмента, вызывать доверие у кредиторов, с целью получения необходимого финансирования);
- • умение решить проблему неравных долей путем корректировки прибыли;
- • распределение рабочей нагрузки среди партнеров;
- • построение партнерских отношений и организация контроля за управлением.
Кроме девелопера в процессе девелопмента обычно вовлекаются следующие участники: профессиональные консультанты, оценщики, архитекторы, сметчики, инженеры, подрядчики, управляющие проектами, клиенты — пользователи, инвесторы или продавцы проектов девелопмента (обычно это сами девелоперы или владельцы земли), планирующие органы — государственные органы в компетенцию которых входит планирование и контроль развития городской среды с точки зрения оптимального социально-экономического развития территорий, подрядчики — организации, выполняющие строительно-монтажные работы, общественность — жители и организации, формирующие свое мнение относительно перспектив развития территорий, финансирующие стороны и т.д.
Более подробно участники девелоперской деятельности в процессе развития недвижимости представлены на рис. 6.2.
Особое место среди участников инвестиционного процесса занимают кредиторы. Это связано с тем, что одна компания не способна производить достаточно ресурсов, материальных средств, для реализации крупного инвестиционно-строительного проекта.
Рис. 6.2. Основные участники процесса развития объекта недвижимости в системах девелопмента
Так, в своей работе Бакрунов Ю.О. [2J охарактеризовал типовые варианты экономических отношений, складывающихся в процессе девелоперской деятельности по реализации проектов развития недвижимости (рис. 6.3) и дал разъяснения по их содержанию.
Централизованный тип экономических отношений участников инвестиционно-строительной деятельности предполагает наличие единого организатора проекта, создающего объект недвижимости и
Рис. 6.3. Типовые варианты экономических отношений
несущего все риски его реализации. Основной целью девелопера является создание ликвидного объекта недвижимости. Ликвидность на практике проявляется в получении прибыли либо от аренды, либо от реализации объекта новым собственникам.
Концессионный тип экономических отношений участников девелоперской деятельности характеризуется тем, что в его основе лежит типовой концессионный договор, перенесенный на любого иного владельца собственности, который по разным причинам не желает ее терять, или это невозможно в принципе. Концессионный девелопмент возник в условиях договоров с государством, но в настоящее время вполне может иметь место так называемая коммерческая концессия, которая строится на принципе окупаемости девелоперских затрат и получения прибыли от не принадлежащего ему на правах собственности объекта недвижимости.
Аутсорсинговый тип отношений базируется на принципе платности услуг интеграции участников девелоперской деятельности. Этот тип отношений не предполагает участия девелопера в финансировании затрат на реализацию инвестиционно-строительного проекта, т.е. он по существу не входит в проект на праве собственности, оказывая услуги из вне и получая гонорар, рассчитываемый определенным образом по соглашению с инвестором.
Генподрядный тип экономических отношений опосредует деятельность по управлению инвестиционно-строительным проектом с момента проектирования до момента сдачи готового объекта заказчику. Девелопер в этом случае выполняет функции генподрядчика, заключая договоры с субподрядчиками от своего имени.
Экономические отношения по типу «под ключ» предполагают заключение сторонами соответствующего договора на строительство с фиксированной ценой. То есть девелопер выполняет за твердую неизменную цену объем работ по реализации инвестиционно-строительного проекта, а также принимает на себя все риски его осуществления с момента проектирования до передачи готового объекта в эксплуатацию.
Базовый тип отношений участников девелоперской деятельности отличается от предыдущего тем, что девелопер отвечает за: деятельность субподрядчиков, сдачу заказчику комплектного оборудования или объекта в целом.
Хозяйственный тип экономических отношений отличается тем, что реализация инвестиционно-строительного проекта осуществляется собственными силами заказчика или застройщика без привлечения сторонних подрядных организаций. Строительство хозяйственным способом является самым экономичным вариантом достижения инвестиционных целей в области недвижимости.
Представляет интерес предложенная в работе [2] матричная модель устойчивых связей девелопмента (табл. 6.2) по следующим признакам:
- 1) характеру прав собственности участников на объект недвижимости;
- 2) степени самостоятельности реализации девелоперской деятельности;
- 3) широте охвата стадий инвестиционно-строительного проекта и жизненного цикла объекта недвижимости;
- 4) целям, задачам и функциям участников;
- 5) характеру ответственности за результаты деятельности и распределению рисков хозяйствования.
Следуя данной матричной модели, девелопмент недвижимости в широком смысле может быть рассмотрен состоящим из данных пяти структурных модификаций и в зависимости от широты охвата процессов управления воспроизводственными процессами недвижимости может характеризоваться как способ организации инвестиционно-строительной деятельности по всем стадиям жизненного цикла объекта недвижимости с целью его развития.
